Informationen für Mandanten und Freunde des Hauses 4/2014
1. Besteuerung von Grundstücksgemeinschaften
2. Grundstücksschenkung unter Vorbehalt eines Wohnrechts bei der Grunderwerbsteuer
3. Verkehrswertnachweis für die Erbschaft-/Schenkungsteuer
Sehr verehrte Mandantin, sehr geehrter Mandant,
die nachfolgenden Hinweise empfehlen wir Ihrer Aufmerksamkeit. Die Hinweise können weder den Anspruch auf Vollständigkeit erheben noch gar ein Beratungsgespräch ersetzen. Wir möchten mit den Ausführungen den Dialog mit Ihnen anregen. Selbstverständlich erfolgt diese Serviceleistung ohne Berechnung.
1. Besteuerung von Grundstücksgemeinschaften
Erzielen Grundstücksgemeinschaften Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sind die Einnahmen und Werbungskosten den Miteigentümern grundsätzlich im Verhältnis ihrer zivilrechtlichen Beteiligung zuzurechnen. Ausnahmen hiervon erkennt die Finanzverwaltung nur an, wenn die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen haben, die bürgerlich-rechtlich wirksam sind und für die wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind.In einer aktuellen Verfügung geht die OFD Frankfurt insbesondere auf die Fälle ein, in denen eine Eigennutzung durch einen Miteigentümer stattfindet.
Eigennutzung durch Miteigentümer
Werden einem Miteigentümer (oder dessen Ehegatten) Räumlichkeiten von einem oder mehreren Miteigentümern entgeltlich überlassen, so ist das Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen, soweit die überlassene Fläche seinem Miteigentumsanteil entspricht. Insoweit bleiben Einnahmen und Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte außer Ansatz. Treffen Angehörige als Miteigentümer eine vom zivilrechtlichen Beteiligungsverhältnis abweichende Vereinbarung über die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben, muss darüber hinaus die Gestaltung und Durchführung dem zwischen fremden Dritten Üblichen entsprechen.
Übersteigt die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil und erfolgt die Überlassung entgeltlich, so ist hinsichtlich des übersteigenden Teils das Mietverhältnis auch steuerlich anzuerkennen. Einnahmen inkl. Umlagen sowie Werbungskosten sind in die Ermittlung der Einkünfte einzubeziehen und einheitlich und gesondert festzustellen.
Übersteigt die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil und erfolgt die Überlassung unentgeltlich, so ist zu prüfen, ob aus privaten Erwägungen insoweit keine Einnahmeerzielungsabsicht besteht. Ist dies der Fall, schließt die Finanzverwaltung insoweit den Werbungskostenabzug aus.
Eigennutzung durch Miteigentümer neben Fremdvermietung
Erfolgt parallel zur Eigennutzung von Räumen durch Miteigentümer auch eine Fremdvermietung, so wird zunächst geprüft, wer die entsprechenden Einkünfte erzielt. Dies ist im Regelfall derjenige, der Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag ist, entweder die Miteigentümer gemeinsam oder nur ein Miteigentümer. Hierfür ist insbesondere entscheidend, wer den Mietvertrag abgeschlossen hat.
Vermieten die Miteigentümer gemeinschaftlich das Objekt, sind ihnen die Einkünfte entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zuzurechnen. Erfolgt neben der Fremdvermietung durch die Miteigentümer auch eine Eigennutzung durch einzelne Miteigentümer, liegt hinsichtlich der Fremdvermietung eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor. Das gilt unabhängig davon, ob und in welchem Umfang der bzw. die Miteigentümer andere Wohnungen selbst nutzen.
Hinweis:
Die Verfügung enthält einige Beispiele, die die Problematik erläutern, die z.B. auch für Erbengemeinschaften häufig relevant sind.
Beispiel:
A und B sind zu je 1/2 Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Das Obergeschoss wird von A zu Bürozwecken genutzt, das Untergeschoss von B ebenfalls zu Bürozwecken. Es wurden keine Mietverträge abgeschlossen.
A und B können die Aufwendungen für die von ihnen genutzten Gebäudeteile (Abschreibung, Schuldzinsen) im Rahmen ihrer Einkünfte jeweils in voller Höhe als Betriebsausgaben abziehen.
Hinweis:
Bei einer so genannten Überkreuzvermietung (A vermietet an B und umgekehrt) würde die Finanzverwaltung die Mietverhältnisse wegen eines Missbrauchs steuerrechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten allerdings nicht anerkennen.
Gezahlte Aufwendungen
Aufwendungen, die in eigenem originären Interesse von einem Miteigentümer allein getragen werden, z.B. Finanzierungskosten für den Erwerb der Beteiligung, sind im Rahmen der Verteilung des festzustellenden Ergebnisses als Sonderwerbungskosten allein dem betreffenden Miteigentümer zuzurechnen. Aufwendungen, die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft betreffen, sind in die Einkünfteermittlung der Gemeinschaft einzubeziehen und entsprechend dem Miteigentumsanteil anteilig sämtlichen Miteigentümern zuzurechnen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Aufwendungen von einem Miteigentümer aus Eigenmitteln beglichen wurden.
Hinweis:
Von dieser Zurechnung gibt es Ausnahmen, z.B. wenn vorab eine Vereinbarung über eine abweichende Zurechnung, die einem Fremdvergleich standhalten muss, getroffen wurde. Außerdem darf mit der überquotalen Kostentragung keine Zuwendung – z.B. im familiären Bereich – an die Anderen beabsichtigt sein und die überquotalen Kosten dürfen nicht lediglich eine vorläufige Kostentragung in Form einer Kreditgewährung darstellen. Dies wird im Einzelfall geprüft.
Quelle: OFD-Frankfurt, Verfügung vom 11. Oktober 2013, S 2253 A 84 St 213
2. Grundstücksschenkung unter Vorbehalt eines Wohnrechts bei der Grunderwerbsteuer
Die Übertragung eines Grundstückes kann bei Unentgeltlichkeit der Erbschaft- und Schenkungsteuer und bei entgeltlicher Übertragung der Grunderwerbsteuer unterliegen. Erfolgt eine Schenkung unter Auflagen, so sind diese Auflagen vom Wert der Schenkung abzuziehen und insoweit der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen. Eine solche Auflage kann zum Beispiel gegeben sein, wenn sich der Schenker in einem von ihm zugewendeten Wohnhaus ein Wohnrecht einbehält.
Der BFH hat sich nun mit den Folgen, die hieraus resultieren, befasst. Im zu verhandelten Fall behielt sich der Schenker ein Wohnrecht auf Lebenszeit vor. Der BFH kam zu dem Ergebnis, dass der Wert des Wohnrechts, der unter bestimmten Voraussetzungen der Grunderwerbsteuer unterliegt, höher sein kann als der Wert des Wohnrechts, der bei der Berechnung der Schenkungsteuer abgezogen wurde.
Bei der Bemessung der Schenkungsteuer sei der Wert des Wohnrechts vom Grundstückswert abzuziehen. Insoweit vermindere sich die festzusetzende Schenkungsteuer. Der Wert des Wohnrechts hänge dabei vom Jahreswert des Wohnrechts und der statistischen Lebenserwartung des Schenkers ab. Der Jahreswert wiederum werde gesetzlich begrenzt auf höchstens den Betrag, der sich ergebe, wenn man den Grundstückswert durch 18,6 teilt.
Diese gesetzliche Begrenzung auf einen Höchstbetrag gilt nach der Entscheidung des BFH allerdings nicht bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts für die Grunderwerbsteuer. Dies hat zur Konsequenz, dass der Wert des Wohnrechts bei der Grunderwerbsteuer höher sein kann als der Wert, der bei der Berechnung der Schenkungsteuer abgezogen wurde.
Konkret betroffen von der Entscheidung des BFH sind beispielsweise Grundstücksschenkungen an Geschwister, Nichten oder Neffen. In diesen Fällen unterliegt der Wert des Wohnrechts der Grunderwerbsteuer. Nicht betroffen sind dagegen Schenkungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie. Hier ist für das vorbehaltene Wohnrecht keine Grunderwerbsteuer zu entrichten.
Hinweis:
Haben Sie im Vorfeld einer Grundstücksübertragung Fragen zu den steuerlichen Konsequenzen die sich aus der Übertragung ergeben, so sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie hier gerne.
Quelle: BFH-Urteil vom 20. November 2013, II R 38/12, DStR 2014 S. 369, Pressemitteilung des BFH vom 19. Februar 2014
3. Verkehrswertnachweis für die Erbschaft-/Schenkungsteuer
Grundstücke sind zwar für die Erbschaft-/Schenkungsteuer und zum Teil auch für die Grunderwerbsteuer in der Regel nach einem besonderen Verfahren zu bewerten (Bedarfswert). Ist der sogenannte gemeine Wert aber niedriger, kann dieser angesetzt werden. Die Nachweispflicht liegt beim Steuerpflichtigen.
Möglich ist der Nachweis des gemeinen Wertes z.B. über ein Verkehrswertgutachten. Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis des Grundstücks dienen, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. Die Frage ist, bis wann ein solcher zeitnaher Kaufpreis berücksichtigt werden kann. Hierzu vertreten die Finanzbehörden neuerdings folgende Auffassung:
· Ist der Verkauf des Grundstücks vor der abschließenden Entscheidung über den Grundstückswert erfolgt, wurde bisher aber noch nicht berücksichtigt, so liegt ggf. eine neue Tatsache vor, die dazu führen kann, dass der Wert noch berücksichtigt werden kann, wenn den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden am verspäteten Bekanntwerden trifft.
· Ist der Verkauf des Grundstücks dagegen erst nach der Wertfeststellung erfolgt, kommt eine rückwirkende Änderung des Grundstückswertes nicht in Betracht. Der nachträglich zustande gekommene Kaufpreis soll weder eine neue Tatsache noch ein rückwirkendes Ereignis darstellen.
Hinweis:
Sofern der Feststellungsbescheid, in dem der Wert für das Grundstück ausgewiesen ist, unanfechtbar geworden ist und nicht unter Vorbehalt der Nachprüfung steht, soll keine Berücksichtigung des günstigeren Wertes mehr möglich sein. Umgekehrt: Wenn die Bescheide über die Grundbesitzbewertung also unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen, kann ein günstigerer Wert noch angesetzt werden. Nicht beantwortet bleibt aber die Frage, welcher Zeitraum unter „zeitnah“ zu verstehen ist.
Quelle: Bayerisches Landesamt für Steuern, Verfügung vom 12. März 2014, S 3229 1.1 1/2 St 34
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